2023年1-8月，保定房地产企业销售业绩TOP10合计成交金额为86.9亿元，市占率为68.4%，销售面积为70.5万m²，华中集团、爱情地产、河北深保投资位列前三甲，尚玉园和爱情城项目市场表现较好。
数据来源：中指数据CREIS
特别声明：房地产企业销售数据统计是以2023年1月1日-8月31日期间销售的并表商品房（包括商品住宅、写字楼、商业、公寓等）为统计口径，主要依据中指数据CREIS在保定市域范围（统计范围：莲池区、竞秀区、满城区、清苑区、徐水区）的销售监测数据，并参考当期总体经营情况和推盘去化情况进行分析统计；对于少数没有在监测范围内的企业和项目，由企业提供相关文件，经严格项目审核和数据复核，也纳入统计范围。本报告仅供参考，不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。
根据中指研究院监测显示，2023年1-8月，保定TOP10房企合计销售金额为86.9亿元，合计销售面积70.5万平，市占率分别为68.4%、65.0%，TOP10房企市占率进一步提升。销售额方面，TOP10门槛值为4.21亿元，华中集团销售金额达15.71亿元，位列排行榜首位；爱情地产实现销售业绩15.25亿元，位列第二名；河北深保投资销售金额约为10.95亿元，位列第三名。销售面积方面，TOP10门槛值为4.21万平，爱情地产、华中集团、河北深保投资分列销售面积榜单前三位，销售面积分别为14.32万平、10.44万平、8.64万平。
数据来源：中指数据CREIS
特别声明：各房企项目销售数据统计是以2023年1月1日-8月31日期间销售的商品住宅和别墅为统计口径，主要依据中指数据CREIS在保定市域范围（统计范围：莲池区、竞秀区、满城区、清苑区、徐水区）的销售监测数据，并参考当期总体经营情况和推盘去化情况进行分析统计；对于少数没有在监测范围内的企业和项目，由企业提供相关文件，经严格项目审核和数据复核，也纳入统计范围。本报告仅供参考，不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。
2023年1-8月，保定商品住宅销售金额排行榜TOP10项目合计销售金额为60.6亿元，合计销售面积为47.6万平，市占率分别为47.7%、43.9%。其中，华中集团开发的尚玉园项目位列销售金额榜首位，销售金额为13.85元，销售面积9.45万平；爱情地产开发的爱情城项目位列榜单的第二位，销售金额为10.11亿元，销售面积7.90万平；河北深保投资开发的燕华城项目位列榜单第三位，销售金额为8.65亿元，销售面积6.95万平。
▍政策环境
（1）三部委推动首套房认房不认贷政策落地，稳定市场预期
住建部、央行、金融监管总局联合印发通知明确“居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策”。优化首套房“认房又认贷”政策为“认房不认贷”，对于外地有过贷款记录本地无房及卖一买一的置换需求来说，首付比例及贷款利率将得到较大改善，同时房地产相关税费也有望按首套执行，此政策在降低家庭购房门槛的同时，也降低了购房成本，更好满足刚性和改善性住房需求。
广州、深圳两个一线城市率先发布通知优化个人住房贷款中住房套数认定标准，执行“认房不认贷”。广州、深圳全面执行首套房“认房不认贷”，直接利好两类人群，一类是外地有过贷款记录本地无房家庭，一类是本地卖一买一的置换家庭。政策优化后，两类人群再购房首付比例及贷款利率将得到较大改善，同时房地产相关税费也有望按首套执行，此政策有利于降低家庭购房门槛、降低购房成本。
（2）央行统一调降首付比例、降存量房贷利率
8月31日，中国人民银行、金融监管总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。
对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。
自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
▍住宅市场
（1）房价：新房成交价格底部企稳，二手房成交均价持续下跌
新房：2023年8月，保定新建商品住宅均价为8857元/平米，连续三个月维持不变；同比下跌0.09%，跌幅较上月收窄0.24个百分点，同比跌幅连续五个月收窄。整体来看，保定市新房成交均价呈底部企稳的态势。
二手房：保定二手住宅均价环比持续21个月下跌，本月样本均价为9910元/平米，环比下降0.37%，降幅较上月收窄0.02个百分点；同比来看，二手房成交均价仍呈持续下跌趋势，本月下跌2.81%，降幅较上月收窄0.01个百分点。
图：2020年-2023年8月保定新建商品住宅销售均价及环比走势
数据来源：中指数据CREIS
（2）成交规模：全市成交规模稳中有升，莲池区成交占比超五成
本月保定主城区商品住宅（不含保障房）成交规模为13.05万m²，环比增加1.6%，同比减少48.2%。其中，莲池区的清山公爵城、爱情城、云海世家、领秀紫晶城等项目单月销售面积居前列，带动区域成交面积环比增加10%，累计成交占比占全市比重达56%，远高于其他区域；竞秀区成交面积居全市第二位，成交面积为3.79万平，成交占比为29%；高开区成交面积为1.37万平，居全市第三位；受上月基数较低影响，清苑区成交面及同比涨幅近七倍，但是绝对规模仅占全市的4%。成交均价来看，高开区成交均价为12886元/平，居全市首位；竞秀区和莲池区成交均价分别为11623元/平和11549元/平；清苑区成交均价最低，不足1.0万元/平。
图：2022年-2023年8月保定主城区商品住宅（不含保障房）月度成交情况
数据来源：中指数据CREIS
（3）成交结构：刚需及刚改产品为市场成交主力，100-200万元总价段以及90-160m²面积段产品成交占比突出
从成交结构来看，2023年1-8月，保定主城区商品住宅市场整体仍以刚需及刚改型产品为主，100-200万元总价段以及90-160m²面积段产品成交套数占比相对突出。成交总价段，100-150万之间产品成交占比较2022年下滑14个百分点至33%，但仍居首位；150-200万之间产品成交占比较2022年增加4个百分点至26%，居次席；80-100万及200-300万之间产品成交占比分别为17%和13%，较2022年均增加4个百分点；80万以下产品成交占比约为11%，较2022全年稳中有增；300万以上豪宅项目成交套数占比基本平稳。成交面积段，90m²以下面积段产品成交占比呈现萎缩态势，较2022年累计占比下滑4个百分点；90-120平之间产品成交持续下滑，成交占比回落至40%，但是仍为市场主力；120-160平之间偏改善型产品成交占比呈现出逐年上升的趋势，成交占比较2022年提升4个百分点至39%；160平以上的高端改善型产品成交占比有所回升，占比由2022年的6%升至9%。
图：2021-2023年8月保定主城区商品住宅（不含保障房）成交结构情况
数据来源：中指数据CREIS
▍总结
全国来看，8月底监管部门密集出台政策利好，降低购房者置业门槛和购房成本，尤其是一线城市全面落实“认房不认贷”政策，为市场注入信心，有望带动更多购房需求释放，激活楼市交易。但受多数城市市场供求关系发生转变影响，本轮市本轮市场恢复或更多地集中在一二线城市。
保定市场，随着各类政策的逐步落地，市场置业情绪逐步回升，将提升房企入市积极性，带动市场成交规模的企稳回升。另一方面，考虑到北京“认房不认贷”政策对环京区域的虹吸效应，预计保定房地产市场高端改善市场成交或将有所回落。
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