2015年，线上法拍交易起步，法拍房逐步进入大众视野，由于早期法拍房不受限购政策约束，其成交价格通常低于市场价，部分投资者在法拍房市场成功“捡漏”，一时间法拍房市场关注度走高。2020年以来，法拍房挂拍量出现增多趋势，但受政策收紧、市场观望情绪等因素影响，2023年以来法拍房市场不降反升。中指研究院自2015年开始监测全国355个城市住宅、商业、土地、工厂、车位等各物业类型法拍项目数据，对法拍市场进行集中探索。
数据说明：
指标：拍卖结束日期在所选时间周期内的标的物（含已成交、已流拍、已中止、已撤回、已暂缓等）；在所选时间周期内，如果同一标的物多次上拍，按一件标的物计算；
变量：成交率=成交标的数/拍卖标的数；折扣率=起拍价/评估价；成交变现折扣率=变现成交价/评估价
上半年法拍市场住宅项目供求增长明显，主要省份挂拍量创新高
1）2023年上半年各物业类型法拍房挂拍量30.4万套，较上一年同期提升19.7%
2023年7月7日，位于深圳南山蛇口街道的恒裕滨城二期某法拍房以7598万元总价成交，折合单价约27.3万元/㎡，总价较一拍降了3000万。该房产于今年5月挂牌京东法拍，最初起拍价为1.07亿元，一拍因无人出价而流拍；二拍起拍价打8折降至8560万元后再次流拍；三拍起拍价再打8折降至6848万元，本轮法拍吸引了3人报名，近2万人围观，在经历26次出价后，该套房源最终以7598万元总价成交，法拍市场再度引起关注。
表：2022、2023年上半年法拍房挂拍套数及挂拍金额结构（单位：万套、亿元）
数据来源：中指数据CREIS
根据中指监测数据，从挂拍量来看，2022年1-6月全国法拍房挂拍套数达25.4万套，成交拍品数量5.2万套，成交总额1291亿元；2023年1-6月，法拍房挂拍套数较上一年增加19.7%，挂拍套数30.4万套绝对量大幅增加，成交拍品数量6.6万套，成交总金额1348.2亿元。从挂拍物业类型来看，住宅、商业为法拍房主流，二者合计占总拍卖套数超过80%。住宅2022年上半年共挂拍14.1万套，占总体55.2%；住宅2023年上半年挂拍量17.9万套，占总体59%，住宅挂牌量占比较上一年明显增长。
图：2022、2023年1-6月各省法拍房挂拍套数
数据来源：中指数据CREIS
分省市来看，2022年的1-6月全国范围内四川、河南、广东、江苏等省份挂拍量位列前位，前6个月有14个省份挂牌超1万套，其中四川、河南、广东为法拍房挂拍量最高的省份，挂拍量超2万套。2023年1-6月，全国整体挂拍量（含法拍车库）同比增加24.6%，挂拍量较高省份四川首次超4.5万套，较去年同期增加15472套，同比增加51.3%。其他省份如广东、重庆、河南、江苏等均有不同程度增加，其中广东前6个月挂拍较上一年同期增加7987套，同比增加35.15%；河南前6个月挂拍较上一年同期增加10101套，挂牌数量增加63.38%，涨幅最大。
2）法拍房限购政策全面执行，法拍房数量总体减少
图：2022、2023年1-6月各类型法拍房成交套数及金额
注：成交率=成交套数/挂拍套数
数据来源：中指数据CREIS
从全国范围来看，法拍房整体成交率处在较低水平，2022年1-6月挂拍25.4万套，成交5.2万套，总成交金额1291亿元，按套数计算成交率为20.6%。受上一年法拍房限购政策全面执行，一定程度导致法拍房成交率下滑，2023年1-6月共成交6.6万套，按套计算成交率21.8%，较上一年小幅上涨1.2%。
分结构来看，住宅为法拍房成交主力。2022年前6个月，住宅成交14.1万套，占成交总量的55.24%，成交金额近581.5亿元，占成交总金额45.04%；2023年1-6月，法拍房挂拍量、成交量整体上涨，其中住宅成交量接近5万套，住宅共成交4.87万套，占成交总量73.5%，成交总金额772.3亿元，占成交总金额57.28%，法拍项目占有量进一步提升。
图：2022、2023年1-6月各类型法拍房成交率、折价率
注：成交率=成交套数/挂拍套数，折价率=成交价/评估价
数据来源：中指数据CREIS
2023年1-6月，各物业类型法拍房成交率较上一年基本一致、成交折价率均较上一年出现明显下行。2023年整体成交率为19.33%，住宅、工业类法拍房成交率分别为27.23%、20.43%，土地类法拍房成交率最高31.15%，而商业类法拍房成交率仅为12.9%。
折价率即成交价/评估价，当折价率低于100%时，折价率越低则表明成交折扣越大，而折价率高于100%时则表明溢价成交。2023年1-6月法拍项目整体成交折价率为66.32%，较上一年79.39%折价率明显下行。从折价率方面，工业、土地类法拍房折价率较高，分别为84.02%、83.27%。工业类法拍房在2022年折价率达85.39%，今年前6个月较上一年折价率出现小幅下降。住宅类法拍房折价率下降幅度较大，其中住宅类法拍房在2022年折价率达84.09%，住宅类法拍折价率2023年前6个月降至61.34%，较上一年下降22.75个百分点。
图：2022、2023年1-6月各省市法拍房成交套数及成交率
数据来源：中指数据CREIS
成交总量较上一年明显增加，集中在头部城市，主要省市成交率不增反降，整体成交增长基于挂拍量增加。分省市成交套数来看，2022年，广东、江苏、四川、浙江4省份成交量明显高于其他省份，均超6000套。而上一年成交量较高的广东、江苏、浙江成交量约在5000套左右。其中，广东2022年1-6月成交量6579套位居第一，2023年1-6月广东省成交量增长至8131套。2023年前6个月，基于法拍挂拍数量增加，广东、江苏、四川、浙江4个省法拍房成交绝对量较上一年明显增加，分别成交8131套、6861套、6599套、6166套，整体来看，法拍房成交呈增长趋势。
从法拍房成交率来看，头部省市成交量虽然增长明显，但成交率较上一年同期放缓。部分经济发达省市成交率亦处在较高水平，但同样较上一年成交率下降。2022年1-6月全国32个省份平均成交率在19.03%，其中上海、北京、浙江等省份成交率高于40%。2023年1-6月全国32个省份平均成交率较上一年基本持平，平均成交率19.33%。上海、浙江等2个省份成交率高于40%，北京、福建省成交率均高于30%。与上一年相比，1-6月有16个城市成交率较上一年减少，14个省市成交率较一年增加。上半年上海为全国法拍房成交率最高省份，成交率为442%，较2022年减少3.92个百分点；北京、浙江省分别比上一年减少7.18和2.68个百分点。此外从成交量的变化可以看出法拍房项目逐步增多趋势比较明显。
法拍房交易呈明显集中趋势，一二线城市地区活跃度最高
1）法拍房挂拍量、成交量集中于一二线城市，且集中度呈提升趋势
从各城市法拍房挂拍量、成交量来看，法拍房市场主要集中于高能级城市。挂拍方面，2022年挂拍量前20城中一二线城市占12个，top20城市法拍房挂拍合计8.38万套，占总挂拍量的28.2%，其中重庆挂拍15936套位居第一，大幅领先于其他城市。2023年，前20城中一二线城市数量增加至13个，三四线城市数量减少至7个，top20合计挂拍11.18万套，占比提升至30.19%，较2022年同期绝对量增加27992套，top20成交量占比增加2个百分点。随着城市整体挂拍量逐步走高，重庆今年前6个月挂拍26037套，挂拍量位居第一，较去年同期增加63.38%；成都今年前6个月挂拍15629套，挂拍量位居第二，较去年同期增加64.55%。
挂拍量的大幅增加带动成交量的提升，2022年1-6月，成交量前20城合计成交2.06万套，占总成交量的36.5%；2023年1-6月，前20城合计成交2.73万套，占比提升至38.06%。另外，近两年成交量较高的北京、杭州、佛山，这些城市市场活跃度仍较高。
图：2022、2023年1-6月挂拍量top20城市变化
数据来源：中指数据CREIS
图：2022、2023年1-6月成交量top20城市变化
数据来源：中指数据CREIS
去年法拍房限购全面执行后，各城市折价率出现不同程度回落，2023年各城市折价率普遍较2022年继续下行。2022年，成交量前30城的平均折价率约为80%，其中成交活跃度较高的城市如合肥、温州、深圳折价率高于90%。2023年，重点城市折价率下降幅度较大，成交量前30城的平均折价率约降至60.86%。个别城市下降幅度明显，如：北京由82.8%回落至27.16%，成都由89.1%下降至81.1%。
2）2023年1-6月温州、呼伦贝尔、上海、杭州等城市法拍房成交率保持较高水平
图：2022、2023年1-6月成交率top10城市
数据来源：中指数据CREIS
成交率同样可以反映法拍房市场及房地产市场交易活跃度。部分城市法拍房挂拍量较低，为剔除样本量较低造成的扰动，此处选取挂拍量超500套的城市进行统计。可以看出，2022年成交率前10城市基本位于东部沿海及长三角区域，其中台州成交率接近66.6%，位列全国第一；2023年，成交率前10 的城市有8个位于长三角地区，台州、金华、嘉兴、温州等城市位于前5，厦门2023年1-6月成交率59.4%，位列第一。成交率前10城市中，7个城市亦位居2022年成交率TOP10，厦门、台州、金华、呼伦贝尔、上海、杭州、绍兴7个城市中，除厦门成交率较上一年同期上涨8.4%之外，其余6个城市成交率较去年同期均有不同程度下降。其中呼伦贝尔是唯一中西部城市，上半年成交率45%，成交率位于第六位，较上一年下降5.7个百分点。
根据呼伦贝尔市官方资料显示，呼伦贝尔拍卖行业成交额超过自治区拍卖行业平均水平，呈现拍卖行业新气象。同时，拍卖标的出现新领域，除了原有房产类、机动车和其他财产权外，增加了林权，可能是该市成交率较高的原因。
总结
今年全国二手房挂拍量明显增加，法拍房挂拍水涨船高，但住宅挂拍成交套数涨幅有限。除了受限购政策收紧、房地产市场观望情绪加重等因素影响，疫情复苏之后，各行业百废待兴，法拍房挂拍案件略有增加，资金流转较疫情时期明显好转，市场在多角度复苏过程中。
同时，各城市间挂拍量、成交率逐步分化，市场集中度较上一年略有提升。经济活动更为发达的长三角、珠三角城市中法拍房挂拍量、成交量均较高；而部分地区挂拍量高增但成交量仍较低，如青海、宁夏等地，低成交率也反映出当地经济活跃度受限、房地产市场活跃度较低。
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